L’expression « le clos et le couvert » revient systématiquement dans l’immobilier, que ce soit pour la signature d’un bail ou le choix d’un contrat de construction. Ce terme désigne une réalité technique et juridique précise : la capacité d’un bâtiment à protéger ses occupants des intempéries et des intrusions. Maîtriser cette notion est indispensable pour garantir la pérennité d’un ouvrage et s’assurer qu’un logement respecte les critères légaux de décence.
Qu’est-ce que le clos et le couvert d’un bâtiment ?
Le clos et le couvert forment l’enveloppe extérieure d’une construction. On parle couramment de mise hors d’eau et hors d’air. Ces étapes marquent un tournant sur un chantier, car elles signifient que l’intérieur est protégé, permettant ainsi de débuter les travaux de second œuvre comme l’électricité, la plomberie ou l’isolation sans risque de dégradation par l’humidité.
Le couvert correspond à la mise hors d’eau. Il regroupe les éléments protégeant la structure par le haut : la charpente, la couverture en tuiles, ardoises ou zinc, et les dispositifs d’étanchéité. Le clos désigne la mise hors d’air. Il consiste à fermer les parois latérales via les murs porteurs et les menuiseries extérieures telles que les fenêtres, portes et baies vitrées.
Au-delà de la technique, cette notion possède une dimension juridique. Un bailleur a l’obligation légale d’assurer le clos et le couvert. Un logement laissant passer l’eau par le toit ou l’air par des huisseries défaillantes n’est pas considéré comme décent, ce qui expose le propriétaire à des recours de la part du locataire.
Les éléments techniques indispensables à l’étanchéité
La solidité d’un bâtiment dépend de la cohérence de ses composants. La défaillance d’un seul élément compromet l’ensemble de la structure.
Le gros œuvre et les menuiseries extérieures
Le « clos » repose sur la solidité des murs, qu’ils soient en briques, parpaings ou bois. Ils doivent supporter la charge de la toiture tout en bloquant l’humidité ascensionnelle. Les menuiseries extérieures complètent cette protection. Leur pose exige une précision rigoureuse pour éviter les ponts thermiques et les infiltrations. Cela concerne les vitrages, mais aussi les joints d’étanchéité et les seuils de portes.
La charpente et la couverture
Le « couvert » repose sur la toiture. La charpente soutient le matériau de couverture, dont l’objectif est l’évacuation efficace des eaux de pluie. Les accessoires comme les gouttières, chéneaux et solins dirigent l’eau loin des fondations pour prévenir les problèmes d’humidité structurelle.
La précision technique est ici déterminante. Sur les toits-terrasses, la gestion des dilatations thermiques est primordiale. L’utilisation d’un soufflet d’étanchéité ou d’un joint de dilatation permet à la structure de bouger sans rompre la barrière protectrice. Ce dispositif absorbe les variations de température, évitant les fissures invisibles mais dévastatrices. Anticiper ces mouvements dès la phase du clos et du couvert garantit une construction durable.
Obligations légales : la décence et le Code de la construction
La réglementation française impose des responsabilités strictes aux propriétaires et constructeurs pour protéger la santé et la sécurité des occupants.
Le décret n° 2002-120 définit les caractéristiques du logement décent, stipulant qu’il doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre doit être en bon état et les menuiseries doivent protéger contre les infiltrations. La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un logement sans risques manifestes pour la sécurité physique. Enfin, l’article R111-2 du Code de la construction fixe les normes de salubrité et de sécurité obligatoires.
En cas de manquement, le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité. Si le propriétaire refuse, le tribunal peut ordonner les travaux, accorder une baisse de loyer ou suspendre le versement de celui-ci.
Choisir entre la formule « Clos Couvert » et le « Clé en main »
Lors d’un projet de construction, le futur propriétaire choisit souvent entre une livraison au stade du clos et du couvert ou une maison prête à habiter.
La formule clos couvert réduit le coût initial, mais nécessite un budget pour le second œuvre et une implication forte dans la gestion des artisans ou l’auto-construction. Elle offre une personnalisation totale des aménagements intérieurs, mais le maître d’ouvrage assume la coordination et la responsabilité des travaux restants. À l’inverse, la formule clé en main propose un budget global connu dès le départ, avec une faible implication du propriétaire puisque le constructeur gère l’intégralité du chantier et assume la responsabilité globale.
Cette option séduit les bricoleurs ou ceux qui souhaitent étaler leurs dépenses. Elle exige toutefois une grande rigueur. Une fois la maison hors d’eau et hors d’air, le propriétaire coordonne les corps d’état restants, comme le plâtrier, l’électricien ou le carreleur, tout en veillant à la validité des assurances pour chaque étape.
Assurances et garanties : comment se protéger ?
Le clos et le couvert touchent à la structure du bâtiment, ce qui implique des garanties protectrices issues de la loi Spinetta de 1978.
La garantie décennale
Les professionnels intervenant sur le clos et le couvert, tels que les maçons, couvreurs ou menuisiers, doivent posséder une assurance décennale. Pendant 10 ans après la réception, ils sont responsables des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage. Une infiltration par la toiture ou un affaissement de mur porteur entrent directement dans ce cadre.
L’assurance Dommages-Ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maître d’ouvrage. Elle permet le financement rapide des réparations relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision judiciaire. Dans le cadre d’un achat en « clos couvert », il est impératif de vérifier que cette assurance couvre bien les lots réalisés avant d’entamer les travaux intérieurs.
Même pour un bâtiment non habité, une assurance spécifique est indispensable. Elle protège contre les risques d’incendie, de tempête ou de vandalisme durant la période où le chantier est à l’arrêt. Cette précaution sécurise votre investissement avant la finalisation des finitions.
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